НДС: REIT Preferreds

С годами представление о Святом Граале на фондовой бирже претерпевает качественное изменение. Первые 10 лет меня, как и большинство трейдеров, волновали исключительно высокодоходные и стабильно прибыльные системы, в которых менялись лишь технологии анализа рынка: сначала были технические индикаторы, затем, после утраты веры в них, королем горы стал волновой принцип Эллиотта, затем теория Уильямса с его иллюзией контроля за хаосом и фракталами, под конец и надолго – построение нейросетей, благо на их входе можно размещать все что душа пожелает: от астрологической символики до показателей индикатора Бигмака. 

Сегодня мечта о Святом Граале сильно упростилась и завязалась в совершенно ином направлении – поиске инструментов с фиксированным, максимально высоким и максимально гарантированным доходом. Вот она – старость ☺

Как бы там ни было, полагаю, что читателям и инвесторам будет интересно узнать о существовании малоизвестных ценных бумаг, способных в наше кризисное время давать приличный доход вне рисков и неврозов, связанных с вкладыванием денег в обыкновенные акции.

Долгие годы эталонным инструментом для почти гарантированного фиксированного дохода являлись облигации, однако сегодня в условиях борьбы государств и центробанков за снижение процентных ставок, доходность облигаций можно описать одним словом – pathetic (лучшим переводом, наверное, будет «убогость»): 10-летние облигации Казначейства США приносят 2,1 % в год, корпоративные облигации чуть больше. 

Отдаляясь от американского эпицентра финансовой стабильности мы наблюдаем рост доходности фиксированных ценных бумаг, омраченным прямо пропорциональным ростом риска. Замечательно, конечно, что в России можно получать по 10 процентов от фиксированных инвестиций, только что с ними делать в ситуации, когда еще месяц назад доллар стоил неполные 28 рублей, а сегодня уже перевалил за 32?! 

Это же 14 % месячной инфляции! И зачем, спрашивается, мне после этого облигации с 9-10 % годового дохода? Тем более, что отечественные облигации со встроенной автоматической защитой от инфляции (т.н. ГСО, аналогичные американским сберегательным облигациям типа I, историю которых я изложил в эссе  «Fides Populi», опубликованном в октябрьском Бизнес Журнале) не подлежат продаже физическим лицам.

Сегодня представляю читателям один из альтернативных вариантов достаточно высокой фиксированной доходности – инструмент под названием REIT Preferreds, привилегированные акции инвестиционных трастов недвижимого имущества.

  REITs (Real estate investment trusts) – это самые обыкновенные компании, получающие доход из инвестиций в недвижимость. Только не пугайтесь: речь не идет о спекуляциях ипотечными деривативами и заложенными домами. REITs извлекают деньги в подавляющем большинстве случаев из доходной ренты: гостиниц, ресторанов, больниц, складских помещений, портовых доков, роскошных апартаментов, супермаркетов, моллов и т.п.

Условное обособление в специальном термине – REIT – связано с налоговым законодательством. Компании  в статусе инвестиционных трастов недвижимого имущества не облагаются высоким корпоративным налогом в обмен на обязательство распределять 90 % прибыли в форме дивидендов для своих акционеров. 

Как и любые другие компании REITs  котируются на бирже и подвергаются болезненной флуктуации. Не удивительно, что сегодня они в массе своей просели точно также, как и остальной рынок. Но мы и не говорим об обыкновенных акциях. Речь о т.н. preferreds – привилегированных бумагах. 

Preferreds как и облигации являются главным источником финансирования деятельности компаний REIT. Однако у preferreds есть большой плюс – они лишены даты погашения, поэтому предоставляют компаниям более гибкий график обслуживания своего долга. Для инвесторов, кстати, отсутствие даты погашения у REIT preferreds  связано с некоторым неудобством: компания-эмитент вправе выкупить свои долговые обязательство в любое момент (правда, не ранее, чем через 5 лет после эмиссии) – это обстоятельство необходимо учитывать при планировании своих капиталовложений.

Цена REIT preferreds практически не подвержена флуктуациям на рынке, поскольку основная форма дохода по этим бумагам – регулярная выплата дивидендов. Сегодня средняя доходность REIT preferreds лежит в диапазоне от 6,5 до 8,5 процентов годовых – согласитесь, ОЧЕНЬ неплохо в ситуации, когда облигации приносят 2-5 %, а акции давно пребывают в глубоком минусе.

И последнее. В табеле о рангах preferreds занимают более низкое место, чем облигации корпораций, что означает: в случае банкротства сперва будут выплачивать держателям облигаций, а затем только привилегированных акций (убытки держателям обыкновенных акций обычно вообще никак не компенсируются). По этой причине выбирать preferreds нужно из REITs первого эшелона с бронебойной репутацией и высокой надежностью. 

Джек Хау, аналитик Wall Street Journal и SmartMoney, рекомендует привилегированные акции следующих REITs:

– Vornado (VNO), 

– Kimco (KIM), 

– Equity Residential (EQR), 

– Simon Property Group (SPG),

– Urstadt Biddle Properties (UBA).